گفتار سوم.ضعف در اثبات دلیلیت

اعمال حقوقی موضوع ثبت در این نظام،اصولا موضوع بررسی و بازبینی از حیث صحت و سقم قرار نمی گیرد و همان گونه که هست ثبت می‌گردد.در واقع سندی که برای ثبت ارائه می شود، بر اساس ارزش ظاهری آن پذیرفته می شود و تابع بررسی جزئیات اصلی به وسیله مامور ثبت نیست.از این رو،اگر معامله ثبت شده صحیح بوده باشد،صحیح خواهد بود و اگر بنا به سببی از اسباب بطلان،باطل باشد،به همان حال،معیوب باقی می ماند.زیرا ثبت،در این نظام،عقدی باطل را تصحیح نمی کند و عقدی صحیح را باطل نمی نماید.^[۱۶]

مبحث دوم.نظام ثبت عینی

در این مبحث به موارد شمول این نظام اشاراتی خواهد شد.

گفتار اول.مفهوم نظام ثبت عینی

نظام ثبت عینی یا ثبت مالکیت یا تورنس یکی از معروف ترین نظام های ثبت زمین است که نخستین بار در سال ۱۸۶۸ در استرالیای جنوبی اجرا شد.این نظام زمانی در استرالیا مطرح شد که عدم ثبت املاک خصوصاً” از این جهت که دارای وسعت زیاد و اختلاف در مالکیت بودند،منجر به مشکلاتی می گردید وبه همین علت در این کشور مورد استقبال قرار گرفته ^[۱۷]و بعدها در ماداگاسکار،تونس،کنگو،سنگال و ساحل عاج و … اقتباس شد.در نظام عینی ثبت مال غیر منقول موضوع و عنصر اصلی ثبت است.بدین معنی که در هر منطقه که تصمیم به ثبت املاک گرفته می شود،آگهی ویژه نشر می‌یابد که در آن از تمام کسانی که خود را مالک ملک یا صاحب حقی در آن می دانند،خواسته می شود که ظرف مدت معینی مدعای خود را همراه با مستنداتش به اداره آگهی کننده اعلام کنند.اداره موصوف،‌بر مبنای‌ نقشه ای که تهیه می شود،با ملاحظه درخواست های رسیده ،به قطعه بندی رقبات دست می زند وبرای هر قطعه یک شماره شناسائی(پلاک)قرار می‌دهد وبه آن ملک،در آ خر کارثبت،یک یا چند صفحه در دفتر اختصاص می‌دهد که پس از انجام تشریفات گوناگون،مشخصات ملک،حدود ونام مالکان و صاحبان حقوق را در آن صفحه ثبت می‌کند و از آن پس هم،هر نوع تغییر و تبدیل حقوقی و قضایی ‌در مورد آن ملک،به نحوی در آن دفتر درج می‌گردد.بدین ترتیب،هر خواهانی می‌تواند،با رعایت تشریفات از وضعیت کنونی غیر منقول منظور نظر خود،آخرین مالکش و حقوقی که دیگران بر آن دارند،آگاه شود.وجود پرونده ثبتی برای هر ملک و ثبت آخرین وقایع در آن پرونده و دفتر و قوه اثباتی دفتر املاک و جلوگیری از شیوع هرج و مرج در تملک غیرمنقول از ویژگی های نظام عینی ثبت است.

در نظام ثبت شخصی برای اطمینان از مالکیت واقعی یک فرد نیاز به احراز زنجیره مالکین اموال بود.در حالی که در نظام عینی،از آنجایی که هر معامله راجع به ملکی الزاماً” باید در ذیل ثبت آن ملک ثبت شود،اثبات مالکیت به طور قطعی امکان پذیر است که از این امر به اصل آینه تعبیر شده است.بدان معنا که سند ثبتی ملک باید آینه تمام نمای حقوق و تعهداتی باشد که بر ملک ثبت شده تعلق گرفته است.^[۱۸] همین اصل سبب شده در این نظام ،ثبت تمام معاملات راجع به ملک ثبت شده الزامی باشد.علاوه بر آن قطعیت حق مالکیت ثبت شده به وسیله دولت حمایت می شود،اگر ثبت اشکالی داشته باشد ‌و مالکیت را به درستی منعکس نکند،طرف خسارت دیده غرامت خود را از دولت می‌گیرد که به اصل بیمه از آن تعبیر شده است.در نظام عینی فرایند انتقال و معاملات زمین ساده تر و کم هزینه تر می‌باشد وبه علت قابلیت اطمینانی که ایجاد می‌کند،بازار زمین از وضعیت بهتر برخوردار خواهد بود ویک سیستم ملی از اطلاعات زمین در این نظام ایجاد می شود که امکان برنامه ریزی برای منابع و ترقی فعالیت‌های اقتصادی را فراهم می‌کند.

گفتار دوم.ابزارهای نظام عینی

یکی از مهم ترین وظایف نظام عینی،امنیتی است که نظام مذبور به مالک قطعه زمین ثبت شده اعطا می‌کند.

گفتار سوم.قانونگذاری مناسب

موفقیت در ایجاد و حفظ نظام عینی نیازمند قانون گذاری مناسب به عنوان زیر بنایی برای اجرای آن است.قانون مناسب برای نظام باید نه تنها خط مشی حکومت را منعکس کند بلکه بایستی قابلیت اعمال و اجرا را داشته باشد.قانون وضع شده باید کاملا” مبتنی بر نیازها و شرایط محلی باشد.اتخاذ بی چون و چرای قانونی که در کشوری به گونه ای رضایت بخش عمل ‌کرده‌است،در کشوری با شرایط متفاوت ممکن است منجر به یک مطابقت اجباری که ثابت شده غیر عملی است شود به عنوان مثال در سه ایالت در کانادا،قانون ثبت مالکیت زمین بر اساس نظام عینی در دهه ۱۹۷۰ تصویب شد که تنها در یکی از این ایالات با توجه به وضعیت آن ایالت این قانون تصویب شده بود که تنها قانون مذبور در همان ایالت توانست به خوبی عمل کند.به دنبال ثبت ابتدائی مالکیت یک قطعه،قانون باید ثبت همه معاملات آتی آن را الزامی نماید والا وضعیت صحیح برای ثبت اموال شهری مبتنی بر نظام ثبت عینی صورت گرفت اما علی رغم ایجاد موفق این نظام،تضمین کافی برای قطعیت و تثبیت مالکیت را که از آن انتظار می‌رفت اعطا نکرد.زیرا بر اساس این قانون،دارنده مالکیت ثبت شده می‌تواند بدون نیاز به ثبت ،ملک را منتقل کند و بدین ترتیب اطلاعات ثبت شده ناقض و غیر قابل اطمینان خواهد شد و هدف اصلی که برای ثبت ایجاد شده بود از بین می رود.

گفتار چهارم.بررسی روش کاداستر

کلمه کاداستر اصطلاح تکمیلی برگرفته از کلمه لاتین CAPITASTRUM است که یونانی ها و رومیها برای تعیین محدوده زمین ها و میزان اخذ مالیات به کار می بردند. در قرن هجدهم در کشورهای صنعتی، همپای تحولات اقتصادی و اجتماعی نحوه استفاده از زمین ( کاربری زمین ) و تعیین مشخصات آن مورد توجه خاص قرار گرفت و به تدریج روش‌ها و تکنیک های دقیق تری برای ثبت مشخصات زمین و مالکیت آن به کار گرفته شد.^[۱۹]که تحت عنوان کاداستر معروف گردید.^[۲۰] در واقع کاداستر تأیید جغرافیایی مرزها به طور صحیح و به گونه ای که مؤثر در رسیدن به اهداف ثبت مالکیت زمین باشد، است. ‌بنابرین‏ استفاده از کاداستر دسنیابی به یک نظام اطلاعاتی را که شامل دو قسم اطلاعات است فراهم می‌کند : یک قسم، نقشه های جغرافیایی که نشان دهنده سایز و موقعیت همه قطعات زمین هستند و قسم دیگر متن ثبت شده ای که شامل وضعیت حقوقی هر قطعه زمین می‌باشد .ثبت زمین و کاداستر ارتباط قوی ای با هم دارند و می‌توانند مکمل هم باشند. این ارتباط به اندازه ای است که برخی ترکیب نظام عینی و کاداستر را سبب ایجاد یک نظام جدید ثبت املاک دانسته اند و از آن با نام های مختلفی چون (( نظام جامع ثبت زمین)) (( نظام کاداستر )) (( نظام مدیریت زمین )) یاد کرده‌اند.

به نظر می‌رسد،یاد کردن از کاداستر به عنوان یک نظام جامع ثبت زمین و یا مدیریت آن چندان صحیح نیست. چه آن که کاداستر صرفا یکی از ابزارهایی است که در نظام ثبت عینی برای رسیدن به اهدافش کاربرد دارد و بر اساس چهارچوب های کاداستر از نظام مذبور انتظار می رود تا بتواند اختلافات مرتبط به مرزها حدود و مالکیت قطعه زمین را کاهش داده و حتی رفع کند. چنان که در نقاطی که از این ابزار استفاده شده است، اختلافات در خصوص حدود و مرزهای مالکیت کمتر می‌باشد.

بند اول.انواع کاداستر

سه‌ گونه اساسی‌ برای‌ کاداستر متصور است‌ :