عنصر دیگر از عناصر سازنده مفهوم تعارض اسناد مالکیت اینست که یکی از دو سند در تاریخ مقدم صادر شده باشد و دیگری در تاریخ موخر، اصولاً اتفاق نمی افتد که هر دو سند در یک آن صادر شده باشد در هر حال سند مالکیتی که در تاریخ موخر صادر می شود و مندرجات آن با سند مقدم التاریخ مغایر است اصطلاحاً بنام سند مالکیت معارض خوانده می شود.
گفتار چهارم- لزوم تعارض به هنگام صدور سند
چهارمین عنصر دیگر که موجب ایجاد تعارض است اینست که در تاریخ صدور دو سند با همدیگر مغایر و معارض باشند و اگر بعداً به علل و اسبابی مغایرت در اسناد ایجاد شود اسناد مغایر نامیده نمی شود مثلاً اگر شخصی ابعاد ملک سند مالکیت خود را اصلاح کند و در نتیجه این اصلاح حالت تعارض با سند مالکیت ملک مالک مجاور پدید آید این از اقسام تعارض نیست زیرا این تعارض و تغایر در زمان صدور سند مالکیت وجود نداشته است بلکه پس از صدور آن سند و ضمن اصلاح ابعاد پدید آمده است به عنوان نمونه دارنده سند مالکیت زمین ذوزنقه ای شکل به اداره ثبت رفت و اقرار کرد که زمین او مربع مستطیل است و با این اقرارنامه رسمی که تسلیم به پرونده ثبتی کرد سند مالکیت وی بصورت مربع مستطیل اصلاح شد البته باید یادآور شد که تعریف قانون مدنی در مورد اقرار برمانحن فیه منطبق نیست و نام اقرار به چنین چیزی نباید داد و نمی بایست چنان اصلاحی بعمل می آمد بهر حال فعلاً در برابر چنین اصلاحی در سند مالکیت قرار گرفته ایم و با این فرض باید راه حلی پیدا کنیم همسایه آن ملک مدعی شد که بر اثر اصلاح مذکور مقدار ۱۴۵ متر از اراضی وی داخل در محدوده سند مالکیت همسایه گردیده است باید به او اخطار رفع تعارض کرد این مسئله در شورایعالی ثبت مطرح گردید و تصمیم این شد که مورد از مفاهیم تعارض اسناد مالکیت نمی باشد همسایه که از این اصلاح زیان دیده است و باید آثار اصلاح را از بین ببرد تا به حق خود برسد برای رفع آثار اصلاح مذکور چاره ای جز ابطال اقرارنامه از طریق دادگاه ندارد و کسی که مدعی بطلان اقرار نامه است باید بددادگاه برود.[۵۲]
البته غیر از موارد فوق تعارض در حدود نیز وجود دارد به عنوان مثال اگر حد فاصل شمال ملکی بعنوان دیوار مشترک به ملک مجاور محدود شده باشد و حد جنوب ملک مجاور نیز بصورت دیوار اختصاصی به ملک مزبور تعریف شده باشد می گویند تعارض در حدود ایجاد شده است و در تعارض اشاعه و افراز نیز ممکن است یک ملک به موجب یک سند زمین مفروز باشد و بموجب سند دیگر همان زمین مشاع باشد در تمامی موارد فوق همانطوریکه در بند دوم ماده سوم قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دیده می شود ادارات ثبت مکلفند در تجدید رسیدگی به موضوع و احراز وقوع تعارض دفاتر اسناد رسمی را از این امر مطلع نمایند و پس از احراز وقوع تعارض در هیات نظارت و شورایعالی ثبت بدنبال اعلام ادارات ثبت به مراجع مزبور بلافاصله بدارنده سند مالکیت اخطار می نمایند تا در این خصوص اقدام بعمل آورد.
بدین جهت مطابق ماده یک آیین نامه واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض (اعم از اینکه نسبت به اصل یا حدود با حقوق ارتفاقی باشد) فوراً به موضوع رسیدگی و مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه ابلاغ نمایند و گزارش کار را به نحوی که هیچگونه ابهامی باقی نباشد به هیات نظارت ارسال دارند دفاتر اسناد رسمی نیز باید به محض وصول اطلاعیه ثبت محل مراتب را در سوابق خود منعکس نمایند تا از انجام هر گونه معامله معارض در ارتباط با آن پلاک ثبتی خودداری بعمل آورند در غیر اینصورت مطابق بند۱ از بند هـ ماده ۲۹ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی به انفصال دائم محکوم می شوند[۵۳] در ارتباط با گزارش موضوع به هیات نظارت توسط ثبت محل هیات نظارت پس از بررسی موضوع در صورتیکه اشتباهات مزبور را موثر تشخیص دهد دستور رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملک را به رئیس ثبت محل می دهد.
مبحث سوم- وظیفه هیات نظارت در صورت احراز تعارض در اسناد مالکیت
بنابراین هر موقع در هیات نظارت تشخیص شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن به ترتیب زیر عمل خواهد شد:
۱- سند مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت موخر تا زمانیکه حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نسبت به مورد تعارض سند معارض تلقی می شود.
۲- ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض (ثبت موخر) و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیات نظارت ارسال دارند در صورتیکه هیات نظارت و شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتباً بدارنده سند مالکیت معارض (ثبت موخر) ابلاغ می نماید چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آئین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ بدادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را بدارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود و این مورد تنها موردی است که سند مالکیت بدون حکم دادگاه توسط اداره ثبت ابطال می گردد. [۵۴]
البته همانطوریکه از مفاد بند دوم بر می آید ابطال سند توسط اداره ثبت به هنگامی است که دارنده سند موخر مطابق ماده عمل ننماید بدین معنا که در موعد ۲ ماه به دادگاه مراجعه نموده و طرح دعوا نماید در غیر اینصورت ابطال هر کدام از اسناد اعم از مقدم یا موخر پس از رسیدگی دادگاه با مرجع مربوطه می باشد. سوالی که در این مورد می تواند مطرح شود این است که در مواردی که هیات نظارت دو سند مالکیت را معارض تشخیص دهد و دارنده سند موخر به دادگاه ارشاد شود آیا دارنده سند موخر باید علیه اداره ثبت اسناد املاک (به علت سهل انکاری کارکنان اداره در صدور سند مالکیت معارض) شکایت نماید یا علیه دارنده سند مقدم یا علیه هر دو اقامه دعوا کند. که نظر مشورتی مورخه ۲۳/۸/۱۳۴۹ اداره حقوقی دادگستری بدین شرح می باشد: چون دعوای صاحب سند موخر الصدور معارض حق دارنده سند مقدم می باشد با توجه به بند ۲ ماده ۳ قانون اشتباهات ثبتی و اسناد معارض باید فقط علیه دارنده سند مقدم اقامه دعوا نماید و در بخش دوم این سوال مطرح شده که اگر خواسته خواهان (دارنده سند موخر الصدور) فقط صدور حکم به عدم تعارض سند مالکیت خودش باشد بدون آنکه اعلام نماید سند مقدم الصدور معارض است آیا دادگاه می تواند به دعوا رسیدگی نماید بدون آنکه نسبت به سند مقدم الصدور اظهار نظر نماید یا خیر؟ که اداره مزبور چنین پاسخ داده است رسیدگی به دعوای دارنده سند مالکیت موخر با هر عبارتی که دادخواست آن تنظیم شود طبعاً مستلزم رسیدگی به صحت و سقم سند مالکیت مقدم و احراز تعارض فی مابین آنها و اعلام بطلان سند معارض طبق تبصره ذیل ماده ۵ قانون فوق خواهد بود. خاصه که این دعوا مسبوق به اخطار اداره ثبت مشعر بر وجود تعارض بین دو سند می باشد. [۵۵]
«البته در این خصوص رای شماره ۳/۵۱۸ ، ۲۴/۸/۱۳۷۱ شعبه ۳ دیوان عالی کشور نیز موید موضوع می باشد، در صورتی که اسناد مالکیت اصحاب دعوا در قسمتی متعارض باشند با لحاظ مواد ۳ و ۴ و ۵ لایحه قانونی راجع اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب دی ماه ۱۳۳۳ و اصلاح بعدی ذینفع می تواند از طریق اداره ثبت محل و هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت اقدام نماید.»[۵۶]
مبحث چهارم- عدم امکان افراز املاک مشاع در صورت وجود تعارض در سند مالکیت
در آخر قابل ذکر است که به استناد تبصره ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
مبحث پنجم- ویژگی های اسناد معارض و آرای وحدت رویه شورای عالی ثبت
-
- ابطال اسناد مالکیت صادره علی الاصول بعهده مراجع قضایی است (رای شماره ۲۴۰، دکتر سید حسین میرحسینی)
-
- چنانچه هیات نظارت با توجه به بررسی های معموله وقوع تعارض را محرز بداند و مراتب مورد تائید شورایعالی ثبت قرار گیرد واحد ثبتی مکلف به انجام تکالیف قانونی در چارچوب لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی می باشد. (رای شماره ۲۵۴)
-
- احراز وقوع تعارض ابتدائاً بعهده هیات نظارت است. (رای شماره ۲۵۵)
-
- چنانچه در رابطه با ملک مورد دعوی سند مالکیت صادر نشده باشد موضوع از مصادیق اسناد معارض تشخیص داده نمی شود (رای شماره ۲۵۶).
-
- چنانچه هیات نظارت وقوع تعارض را محرز و اخطار لازم را به دارنده سند موخر الصدور ابلاغ و نامبرده مبادرت به تقدیم دادخواست به مرجع قضایی کرده باشد شورایعالی ثبت فارغ از رسیدگی است. (رای شماره ۲۵۷)
-
- چنانچه وقوع تعارض بنظر شورایعالی ثبت محرز نباشد موضوع مشمول مقررات مربوط به اسناد مالکیت معارض نخواهد بود(رای شماره ۲۵۹)
-
- هیات نظارت پس از احراز تعارض باید تکلیف واحد ثبتی مربوط را در ابلاغ مراتب به دارنده سند مالکیت موخر الصدور به نحو روشن و قانونی مشخص کند. (رای شماره ۲۶۰)
-
- با صدور اخطاریه بدارنده سند مالکیت موخر الصدور و مراجعه وی بدادگاه و طرح دعوی در خصوص مورد رای هیات نظارت اجرا شده تلقی و شورایعالی ثبت فارغ از رسیدگی است. (رای شماره ۲۶۱)
-
- چنانچه پلاک موضوع دعوی سابقه ثبت در دفتر املاک نداشته باشد از شمول مقررات مربوط به اسناد معارض خارج است. (رای شماره ۲۶۲)
-
- تشخیص و احراز تعارض با هیات نظارت است نه واحد ثبتی. (رای شماره ۲۶۳)
-
- تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک ملاک تشخیص تقدم و تاخر در صدور سند مالکیت معارض است. (رای شماره ۲۷۴)
-
- در صورت احراز تعارض دارنده سند مالکیت موخر الصدور باید به محکمه مراجعه کند (رای شماره ۲۷۵)
-
- با احراز وقوع تعارض مراتب باید بدفاتر اسناد رسمی تابعه بخشنامه و بدارنده سند مالکیت موخر جهت مراجعه بدادگاه صالح و ارائه گواهی لازم اخطار شود (رای شماره ۲۷۶)
-
- چنانچه وقوع تعارض محرز نباشد معترض می تواند به مرجع قضایی ذی صلاح جهت احقاق حق مراجعه کند. (رای شماره ۲۷۷)
-
- تعارض بین سند رسمی و سند عادی که اعتبار آن در مراجع قضایی قابل رسیدگی است قابل تصور نمی باشد (رای شماره ۲۷۸)
-
- در صورتیکه رای صادره از سوی هیات نظارت در باب تعارض اجراء شده باشد شورایعالی ثبت فارغ از رسیدگی است. (رای شماره ۲۷۹)
-
- چنانچه برای یک محدوده دو شماره فرعی تعیین و سند مالکیت مکرر صادر شده باشد هیات نظارت باید به موضوع رسیدگی و رفع اشتباه نماید. (رای شماره ۲۸۱)
-
- در صورت احراز وقوع تعارض سند موخر الصدور معارض تلقی می گردد. (رای شماره ۲۸۳)
-
- چنانچه معترض نسبت به پلاک مورد ادعا مالکیت رسمی نداشته باشد دخالت هیات نظارت در اجرای بند ۵ ماده ۲۵ قانون اصلاح ثبت موجبی ندارد (رای شماره ۲۸۵)
-
- هیات نظارت در صورت احراز تعارض باید در چارچوب ماده ۳ لایحه قانونی اشتباهات ثبتی و … اقدام و دارنده سند موخر را به مرجع قضایی برای طرح دعوی هدایت نماید. (رای شماره ۲۷۰)
-
- قبل از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت انتقال دوباره پارکینگ را نمی توان مشمول مقررات مربوط به اسناد مالکیت معارض دانست. (رای شماره ۲۸۶)
-
- چنانچه کلیه مالکین پلاکهای مورد تعارض به موجب اقرارنامه رسمی با اصلاح حدود و مساحت اسناد مالکیت مطابق وضع موجود محل موافقت نمایند موضوع تعارض منتفی است (رای شماره ۲۹۰)
-
- در تعارض اسناد سند موخر الصدور معارض تلقی می شود. (رای شماره ۲۹۴)
-
- چنانچه قسمتی از سند مالکیت ملکی در محدوده سند مالکیت دیگری باشد وقوع تعارض محرز و واحد ثبتی باید به تکلیف قانونی خود عمل کند. (رای شماره ۲۹۱)
در نهایت مهمترین مطلب در خصوص بند مزبور و تعارض در اسناد و املاک اینکه تعارض همیشه در املاک مجاور مصداق دارد و در املاکی که مجاور هم نمی باشند تعارض متصور نیست.
نکته قابل انتقادی که در خصوص اسناد معارض و ابطال سند مالکیت توسط دادگاه در صورت احراز تعارض باید گفت اینکه تشخیص تعارض و رسیدگی های لازم توسط مراجع ذیربط و ذیصلاح (هیات نظارت و شورایعالی ثبت) انجام می گیرد لیکن بعد از احراز تعارض هیات و شورا حق ابطال اسناد یاد شده را ندارند و باید مراتب به مراجع قضایی اعلام شود تا ابطال یاد شده از طریق مراجع مذکور انجام گیرد که این شاید عمده ترین و اساسی ترین نقص برای این دو مرجع اداری است چرا که رسیدگی به ماهیت موضوع و تشخیص و احراز تعارض که پیچیده ترین بخش تعارض اسناد و املاک است توسط این دو مرجع انجام گیرد ولی مطابق قانون ثبت هیات و شورا صلاحیت ابطال اینگونه اسناد را ندارند که غیر از صرف وقت مراجعین و ایجاد هزینه و رفت و آمدهای بی دلیل ثمره دیگر بر ارباب رجوع ندارد.
مبحث ششم- مجازات مرتکبین اسناد معارض
قانونگذار با تعیین مجازات سنگین برای مرتکبین متخلف در این رابطه سعی نموده از صدور اسناد مالکیت معارض پیشگیری شود به همین سبب میزان صدور اسناد مالکیت معارض بسیار کم است و بندرت اتفاق می افتد که اداره ای اشتباهاً سند مالکیت معارض صادر نماید بنابراین مجازاتی برای صادر کنندگان این چنین اسناد و سایر دست اندرکاران که در این جریان سهیم هستند لحاظ نموده که عبارتند از:
الف- کارمندان ادارات ثبت که عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد بشود در دادگاه اداری مورد تعقیب و به انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود و یا انفصال دائم به تناسب موضوع محکوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد بود. [۵۷]
ب- سردفتران اسناد رسمی که با وجود اخطار ادارات ثبت در مورد سند مالکیت معارض اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال دائم از شغل سردفتری محکوم خواهند شد. [۵۸]
ج- دارنده سند مالکیت معارض هر گاه قبل از تعیین تکلیف دادگاه در خصوص سند مالکیت اگر معامله ای نسبت به ملک مزبور انجام دهد به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد.[۵۹]
بخش ششم- اشتباه ناشی از تفکیک
براساس بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت «رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیک رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند». همانگونه که از مفاد این ماده بر می آید این بند مخصوص اشتباهاتی است که در عملیات تفکیکی رخ داده و منجر به انتقال رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا ثبت دفتر املاک شده باشد در صورتیکه رفع اشتباه خللی به حق دیگران وارد نسازد هیات نظارت دستور اصلاح صادر می نماید در غیر اینصورت یعنی در صورت ایراد ضرر بدیگری متضرر بایستی به مراجع قضایی مراجعه نماید مطابق قسمت آخر بند ۳۷۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی که مقرر داشته « نیز نسبت به املاکی که عمل تحدید حدود انجام نشده تفکیک قسمتی از آن بوسیله اداره ثبت برای انجام معامله ممنوع است» عملیات تفکیکی بعد از عمل تحدید حدود انجام می شود. در صورتیکه مدت اعتراض سپری شده یا اگر اعتراضی رسیده حکم نهایی صادر و به اجرا درآمده باشد. به این ترتیب که ممکن است در قید مساحت و حدود و متراژ و حقوق ملک در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ داده باشد. اصلاح آن بستگی به این دارد که نسبت به صورت جلسه اقدامی بعمل آمده است یا خیر توضیح اینکه:
- اگر نسبت به صورت مجلس تفکیکی از لحاظ تنظیم سند رسمی یا ثبت دفتر املاک اقدامی نشده باشد چنانچه اشتباه محرز باشد ثبت محل نسبت به اصلاح و رفع اشتباه اقدام می نماید و حتی اگر صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال شده باشد ثبت محل با تهیه صورت مجلس اصلاحی مورد اصلاح را به دفترخانه مربوطه اعلام می کند تا با رعایت موارد اصلاحی اقدام نماید چنانچه حجم اصلاحات گسترده باشد صورت مجلس تفکیکی را استرداد و ابطال و صورت مجلس تفکیکی جدید را با اعمال اصلاحات بجای آن به دفتر خانه ارسال میدارد[۶۰] توضیح این بند بدین شرح است که اشخاص از طریق یکی از دفاتر اسناد رسمی درخواست تفکیک ملک خود را می نمایند و اداره ثبت پس از انجام عملیات تفکیکی و تنظیم صورت مجلس تفکیک آنرا به دفترخانه متقاضی ارسال می نمایند حال اگر این صورت مجلس اشکالی داشت اگر اشکال جزیی باشد اداره ثبت قسمت اشکال را توضیح می دهد و دفترخانه با ملاحظه توضیح نسبت به تنظیم اسناد قطعات اقدام می نماید ولی اگر صورت جلسه اشکالات متعددی داشت یعنی تمامی یا اکثر قطعات اشتباهی باشد آنوقت اداره ثبت صورت جلسه را از دفترخانه می خواهد و ممکن است صورتجلسه جدیدی تنظیم نماید یا اصلاحیه دیگری به صورت جلسه الحاق نماید و در مواردیکه مالک قصد فروش قطعات تفکیکی را نداشته باشد و بخواهد به قطعات تفکیکی ورقه مالکیت بنام خود بگیرد اداره ثبت در این موقع صورتجلسه را به دفترخانه نمی فرستند و در اداره پس از اصلاح صورتجلسه مطابق آن به قطعات تفکیکی بنام مالک ورقه مالکیت صادر می نماید. [۶۱]
