وبلاگ

با اثبات اقاله‌ی اجاره، فسخ قرارداد نسبت به آینده انجام می‌شود و ممکن است وقوع اقاله قبل از انجام کار یا در اثناء کار و یا حتی بعد از پایان کار باشد. بنابراین، سه فرض مذکور را مورد مطالعه قرار می‌دهیم.
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت nefo.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

الف) اقاله‌ی عقد، پیش از انجام کار: اقالهی اجاره پیش از انجام کار باعث سقوط تمام تعهدهایی می‌شود که طرفین در قبال یکدیگر کرده‌اند و به همین مناسبت قانون مدنی، اقاله را در زمرهی اسباب سقوط تعهد آورده‌است.^[۳۰۷]
ب) اقاله‌ی عقد، پس از انجام کار: در این فرض، انجام کار باعث زوال تعهد می‌شود، چیزی باقی نمی‌ماند که اقاله‌ی آن را از بین ببرد، اما طرفین عقد اجاره با هدف التزام به دادن مثل یا قیمتِ تعهد (اجرت‌المثل) مبادرت به اقالهی آن مینمایند. برای مثال، اگر پیمانکاری تعهد کرده‌باشد که جاده‌ای را احداث و آسفالت کند، اقاله‌ی پیمان بعد از انجام دادن کار و تعهد به این معنا است که به جای دستمزد قراردادی، اجرت‌المثل آن کارکه بهای واقعی‌کار است پرداخته‌شود و یا به بیان دیگر عوض واقعی جانشین عوض قراردادی گردد.^[۳۰۸] هر چندکه اقالهی پیمان اجرا شده در عرف شایع نیست.
ج) اقاله‌ی عقد، در اثناء کار: اقالهی قرارداد اجاره، بیش‌تر در موردی به کار می‌آید که بخشی از تعهدات انجام شده‌است و دو طرف تصمیم می‌گیرند که قرارداد را به صورت نیمه‌تمام پایان بخشند. در این صورت اقاله مخلوطی از سقوط تعهد باقی مانده و تبدیل عوض تعهد انجام شده می‌باشد یعنی اجیر در مقابل کارهای انجام شده مستحق دریافت اجرت‌المثل خواهد بود.^[۳۰۹]
۴-۲- اختلاف در فسخ اجاره
اختیار فسخ قرارداد، امتیازی است که قانون به صاحب ‌آن می‌دهد تا به دلخواه از آن استفاده کند. مبنای اصلی این اختیار که بر پایهی غلبه، یکی از دو اصل «حکومت اراده» و «لا ضرر» است، در همه حال چهرهی حمایتی و خصوصی دارد و در زمره‌ی حقوق طرفین عقد قرار دارد^[۳۱۰].
اِعمال حق فسخ از ناحیه‌ی یکی از متعاقدین و فسخ اجاره، متوقف بر ثبوت آن حق برای وی است.
۴-۲-۱- اختلاف در ثبوت خیار
هرگاه یکی از طرفین عقد اجاره به استناد حق خیار، اعمال خیار نماید و قرارداد را فسخ کند در حالی که طرف مقابل وی، چنین حقی را به رسمیت نمی‌شناسد تکلیف چیست؟
درست است که حق خیار با اعلام اراده و دلخواه صاحب آن صورت می‌پذیرد و دادگاه در وقوع فسخ نقشی ندارد،^[۳۱۱] با وجود این نقش دادگاه را در تمیز حق و رفع اختلاف نباید فراموش کرد. قرارداد عمل حقوقی است که به یقین انجام شده‌است. این وجود یقینی نیاز به زوال یقینی نیز دارد. یقین زمانی حاصل می‌شود که یا دو طرف درباره‌ی آن توافق داشته باشند یا مقام رسمی شرایط ایجاد حق خیار و اجرای به هنگام و درست آن را احراز و اعلام نماید. چرا که طرف قرارداد به سادگی از پیمان دست نمی‌کشد و تسلیم ارادهی صاحب خیار نمیشود.^[۳۱۲] پس صاحب خیار در عمل ناچار است ادعای خود را از آن جهت که مخالف اصل لزوم قراردادهاست اثبات نماید و در صورت اثبات ادعا و احراز شرایط درستی اجرای آن، اجرای آثار فسخ عقد را از دادگاه بخواهد و گرنه قول منکر به ضمیمهی سوگندش مقدم می‌شود.
بی‌گمان حکمی که به نفع مدعی خیار صادر می‌شود چهرهی اعلامی دارد و چیزی بر اعتبار فسخ انجام شده نمی‌افزاید. ولی در مرحلهی اثبات، به اختلافی که دربارهی وجود حق و زمان و شیوه‌ی اجرای آن بروز کرده پایان می‌بخشد. اما آثاری که بر اِعمال خیار مترتب است از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
اثر مهم اجرای خیار، انحلال عقد اجاره است ولی این اثر به انحلال قرارداد محدود نمی‌شود، آثار به جا مانده از عقد را تا جایی که به حقوق دیگران صدمه نزند باز می‌گرداند. بررسی بیش‌تر این آثار در دو مرحله، مورد بحث قرار می‌گیرد.
۴-۲-۱-۱- اثر فسخ قبل از انجام کار و در اثناء کار
هرگاه قبل از انجام کار، قرارداد فسخ شود اجیر مستحق اجرت نخواهد بود. اما زمانی که قرارداد در اثناء کار فسخ گردد، بین فقها^[۳۱۳]مشهور است که اجرت‌المسمی به نسبت کاری که انجام گرفته، به اجیر تعلق می‌گیرد و عقد نسبت به بقیهی قرارداد که انجام نشده است منفسخ می‌گردد و در واقع، فسخ اجاره با تبعیض صورت می‌گیرد.
در این‌که چرا عقد نسبت به گذشته منفسخ نمی‌گردد چنین استدلال شده است:
اولاً: فسخ همچنان که از نامش نیز پیداست از زمان حدوثش می‌تواند موثر باشد نه از زمان حدوث عقد.^[۳۱۴]
ثانیاً: منفعتی‌که متعلق به عقد اجاره است از آن جهت‌که تدریجی‌الحصول است با تکثر زمان متکثر می‌گردد و همین امر منجر به انحلال عقد به اجزاء بی‌شمار شده و پیوستگی لحظه‌ها را به عنوان یک مجموعه از بین می‌برد به گونه‌ای که فسخ عقد نسبت به باقیمانده، مستلزم فسخ آن نسبت به گذشته نیست.^[۳۱۵]
ثالثاً: ارتکاز عرفی، فسخ اجاره را ناظر به آینده می‌بیند بدون این که به گذشته اثر کند.^[۳۱۶]
لیکن غیر از نظر مشهور، نظر دیگری نیز هست و آن این‌که هنگام فسخ، مستأجر به تمام اجرت‌المسمی رجوع می‌کند و اجرت‌المثل را نسبت به آنچه گذشته است پرداخت می کند. زیرا عقد امر واحد و غیر قابل تبعیض با فسخ است.^[۳۱۷]
حکم فسخ قرارداد در اثناء عمل، بنابر هر دو وجه (ثبوت اجرت‌المسمی یا اجرت المثل به مقدارآنچه‌که عمل کرده‌است) مربوط به حالتی است‌که متعلق اجاره، نتیجه‌ی عمل یا مجموع من‌حیث‌المجموع نباشد.^[۳۱۸] اما اگر متعلق اجاره، نتیجهی عمل (مانند رساندن مسافر به مقصد) یا مجموع عمل من‌حیث‌المجموع (مانند نماز خواندن) باشد و در اثناء عمل، قرارداد فسخ شود، بعضی از فقها بین فسخ اجیر در اثناء عمل و فسخ مستأجر تفصیل قائل شده‌اند:
۱) هرگاه اجیر خیار فسخ داشته باشد و در اثناء کار قرارداد را فسخ کند مستحق اجرت نخواهد بود زیرا او خودش بر هدر دادن عملش اقدام کرده‌است و به حسب فرض کار وی متعلق اجاره نمی‌باشد. بنابراین دلیلی بر ضمان مستأجر وجود ندارد. اما اگر مستأجر خیار فسخ داشته‌باشد و قرارداد را فسخ کند، اجیر به جهت احترام کار مسلم، مستحق اجرت‌المثل مقدار کاری است که انجام داده‌است مخصوصاً زمانی که خیار مستأجر از باب شرط نباشد. برخلاف فرض اول که اجیر آگاهانه با فسخ عقد عملش را تباه کرده می‌باشد، در این فرض مستأجر موظف به پرداخت اجرت مجموع من‌حیث‌المجموع خواهد بود.^[۳۱۹]
بیش‌تر فقهاء^[۳۲۰] بدون این که فرقی بین اجیر و مستأجر در فسخ بگذارند با تفصیل مذکور مخالفت کرده و گفته‌اند که اجیر نمی‌تواند به اجرت‌المثل رجوع کند و تمسک به قاعده‌ی‌ احترام هم در اینجا معنا ندارد. زیرا مستأجر کاری را که باعث ایجاد سبب ضمان شود مانند اتلاف یا امر یا . . . انجام نداده‌ است. الا این که فرض ما این است که متعلق اجاره مجموع بما هو المجموع بوده و دستور مستأجر به کاری که انجام گرفته است تعلق نگرفته و نهایت امر این که مستأجر با اعمال حق فسخ، فرصت اتمام عمل را از دست اجیر گرفته‌است و درواقع موضوع استحقاق اجرت اجیر را از بین برده‌است نه این که مال اجیر را تلف کرده ‌باشد تا قاعده‌ی احترام جاری گردد.^[۳۲۱]
اما نباید فراموش کرد که شروع به کار کردن اجیر و از بین رفتن فرصت انجام کار به دستور مستأجر و به مقتضای اجاره بوده است، پس مستأجر ضامن قیمت کار انجام شده‌است حتی اگر به وسیله‌ی عقد ضمانت نشده‌ باشد و از بین رفتن فرصت اجیر در سیرهی عقلا و متشرعه هدر کردن است.^[۳۲۲]
همچنین اگر متعلق اجاره، چیزی باشد که اتمام آن بعد از شروع واجب است مانند حج، بنابر وجوب اتمامش یا نماز بنابر حرمت قطع آن، و در اثناء عمل فسخ گردد، دو قول در مسأله هست.
۱) فسخ در اثناء عمل مانند فسخ بعد از عمل است و فرقی نمی‌کند که دستور مستأجر به تمام عمل تعلق گرفته باشد یا به شروع عمل، چراکه طبق فرض، اجیر با شروع عمل شرعاً ناگزیر است آن را به اتمـام برساند. بنابراین طبق سیرهی عقلا دستور مستـأجر از موجبات ضمان محسوب می‌شود.^[۳۲۳]
۲) اجاره، وجوب اتمام عمل را اقتضا نمی‌کند بلکه وجوب اتمام آن تکلیف مستقلی است بنابراین دلیلی بر ضمان مستأجر در مابقی عمل وجود ندارد مخصوصاً اگر فاسخ، اجیر باشد^[۳۲۴].
۴-۲-۱-۲- اثر فسخ بعد از انجام کار
هرگاه عقد اجاره بعد از تمام شدن کار اجیر فسخ گردد، اجیر اجرت‌المسمی را مطالبه می‌کند، و مستأجر وظیفه دارد اجرت‌المثل آن چه را که استیفاء کرده است پرداخت نماید^[۳۲۵]زیرا استیفاء منفعت یا کار به نحو ضمان واقع شده است. پس زمانی که ضمان مستأجر نسبت به پرداخت اجرت‌المسمی به وسیله‌ی فسخ عقد از بین برود، پرداخت اجرت‌المثل تعیّن پیدا می‌کند.^[۳۲۶]
۴-۳- اختلاف در انفساخ اجاره
انحلال قهری عقد که از آن به انفساخ یاد میشود یکی از راه های خاتمهی قرارداد است.^[۳۲۷] قهری بودن انحلال بدین معنی است که عقد بدون این که نیاز به عمل حقوقی اضافی باشد خود به خود از بین می‌رود و حق انتخاب برای یکی از دو طرف یا دادگاه باقی نمی‌ماند. قهری بودن انحلال در انفساخ وصفی است که آن را از اقاله و فسخ متمایز می‌سازد.
عواملی که سبب انفساخ عقد اجاره پس از انعقاد صحیح آن می‌گردد می‌تواند ناشی از ارادهی طرفین یا حکم قانون‌گذار باشد. ناگفته نماندکه قهری بودن انحلال منافاتی با ارادی بودن سبب آن ندارد زیرا طرفین می‌توانند توافق‌کنند که در صورت جمع آمدن شرایطی در آینده عقد منحل شود که ازآن به شرط فاسخ یاد می‌شود.^[۳۲۸] در جایی نیز که وضعیت و شرایط خاصی در خارج بروز می‌کند و مانع انجام قرارداد میشود و انفساخ از حکم قانون‌گذار نشأت می‌گیرد، در این حالت نیز از تحلیل حکم چنین برمی‌آید که قانون‌گذار ارادهی مفروض و ضمنی دو طرف را اجرا می‌کند.
در این‌جا از بیان شرط فاسخ صرف نظر می‌کنیم چرا که اختلاف در شرط فاسخ به اختلاف در وجود شرط که سابقاً مورد بحث واقع شده‌است برمی‌گردد. بنابراین موارد دیگری که انفساخ در آنها تحقق مییابد مورد بررسی قرار می‌گیرد. از جمله این موارد می‌توان به موت اجیر، تعذر عمل اجیر، تلف محل اجاره و ترک عمل اشاره کرد.
البته عده‌ای از حقوق‌دانان موارد مذکور را در ذیل بطلان اجاره مورد بحث قرار داده‌اند. به نظر آنان به کار بردن اصطلاح بطلان با طبیعت اجاره و اثر آن سازگارتر است زیرا اثر اجاره، تملیک تدریجی منفعت است و هرگاه پس از انعقاد عقد به طور صحیح، برخی از شرایط صحت عقد مانند قدرت بر تسلیم، مفقود شود و معلوم می‌شود که تملیک از آغاز نسبت به بقیهی مدت باطل بوده است^[۳۲۹].
قانون مدنی در ماده‌ی ۴۹۶ مقرر می‌دارد: «عقد اجاره به واسطه‌ی تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می‌شود» و در ماده‌ی ۴۸۳ مقرر می‌دارد: «اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه‌ی حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره منفسخ می‌شود و . . . » قانون‌گذار در بیان مقصود خود از هر دو اصطلاح بطلان و انفساخ استفاده کرده‌است در حالی که اثر انحلال در هر دو ناظر به آینده است.
گفته شده است: بطلان ناظر به شرایط اساسی صحت عقد و فقدان اثر حقوقی از ابتدا است. بنابراین بطلانِ قرارداد، مشمول فقدان آن دسته از شرایطی که نظارت بر بعد عقد دارند نمی‌شود‌، هر چند قانون‌گذار در مواردی مانند ماده‌ی ۴۹۶ و ۴۹۷ به تسامح از لفظ بطلان در غیر ماوضع‌له استفاده کرده ‌است.^[۳۳۰] چرا که انحلال عقد طبق مادتین فوق، منصرف به وقوع امر یا حدوث مانع، پس از انعقاد عقد به نحو صحیح است و حکم دادگاه در خصوص بطلان، بر خلاف انفساخ اثر کشفی دارد یعنی دادگاه بررسی می‌کند که آیا ارکان و عناصر متشکله به طور صحیح تحقق یافته است یا خیر.
با توجه به نکات بالا، به نظر می‌رسد بیان اصطلاح انفساخ با توجه به مفهوم و اثر آن، منطقی باشد یا لااقل بگوییم مراد ما از انفساخ در این بحث اعم از انفساخ و انکشاف بطلان است همچنان که عده‌ای بر این راه رفته‌اند^[۳۳۱].
۴-۳-۱- اختلاف در انفساخ عقد به جهت مرگ اجیر
هرگاه بعد از انعقاد قرارداد اجاره و قبل از انجام عمل یا در اثناء عمل، اجیر از دنیا برود و مستأجر انجام تعهد اجیر را از وراث وی مطالبه نماید و وراث متوفی به انفساخ عقد استناد نمایند، بیان حل این اختلاف چگونه است؟
در اصل قرارداد و همچنین انجام نشدن تعهد، بین مستأجر و وراث اجیر اختلافی وجود ندارد، اختلاف آن‌ها مربوط به این است که آیا وراث به عنوان قائم مقام اجیر وظیفه دارندکه از ترکه‌ی وی موجبات انجام تعهد را فراهم‌آورند یا این که عقد منفسخ شده و ورثه در قبال انجام عقد تعهدی ندارند و فقط باید به آثار مترتب بر انفساخ ترتیب اثر دهند؟
بنابراین مستأجر مدعی استحقاق مطالبه‌ی عمل است و وراث اجیر هم مدعی وجود شرایط انفساخ در عقد هستند. بنابراین‌که استحقاق مستأجر نسبت به عمل، مورد قبول طرف مقابل نیز هست بنابراین وراث اجیر باید وجود شرایط انفساخ را اثبات نمایند تا دادگاه انفساخ عقد را اعلام نماید. برای اثبات انفساخ لازم است اثبات گردد که متعلق اجاره، عملِ خاصِ‌ اجیر و به شرط مباشرت وی بوده‌است همچنان که بعضی از فقها^[۳۳۲] در