(۲-۱۴)
معادلات (۲-۱) تا (۲-۱۴) تغییرات قیمت- مقدار را در بازار مسکن و کالاهای مصرفی قابل تجارت در صورت تغییر تقاضای کل نشان میدهد. در بازار کالا در نتیجه یک شوک مثبت نقدینگی، اگر تقاضا برای کالاهای مصرفی افزایش یابد انتظار میرود تولید این کالاها افزایش یابد. در مقابل، عرضه مسکن در کوتاه مدت به تغییرات قیمت حساس نیست، بنابراین تقاضای اضافی برای مسکن به طور کامل در افزایش قیمت مسکن منعکس می شود. در بلندمدت پول خنثی است، به طوریکه هر تغییری در عرضه پول به یک تغییر متناسب در سطح قیمت منجر می شود و پول واقعی و تولید واقعی در هر دو بخش را بدون تغییر نگه میدارد (بلک، ارس و ستزر، ۲۰۰۸).
۲-۱۲- قیمت مسکن و سیاست پولی در ۱۸ کشور صنعتی
کشورهای صنعتی جهان در طول ۵ دهه گذشته با افزایش شدید قیمت مسکن مواجه بوده که متعاقب آن کاهش شدید قیمت مسکن بوجود آمد. افزایش و کاهش قیمت مسکن موجب افزایش و کاهش و یا ثبات قیمت واقعی مسکن گردیده است. علاوه بر آن نوسان ادواری قیمت واقعی مسکن و ارتباط منفی بین مخارج مصرفی بخش خصوصی و سرمایه‌گذاری در ساختمان، منجر به کاهش رشد اقتصادی می‌شود.
اگرچه شرایط متعدد در بازار مالی مثل پایین بودن نرخ بهره، گسترده بودن حجم نقدینگی و مقرراتزدایی در بازار مالی در این کشورها عموماً نوسان قیمت مسکن را به دنبال داشته و موجب افزایش قیمت مسکن گردیده است اما عوامل دیگری مثل تکانههای ادواری اقتصادی و متغیرهای دموگرافیکی به رونق در بازار مسکن کمک کرده است. بررسی عمیق ادوار گذشته نشان میدهد سیاستهای پولی گرایش به سیاستهای پولی آسان دارد و در نتیجه بکارگیری این سیاستها نرخ بهره کاهش و عرضه پول رشد یافته است و علیرغم اجرای سیاستهای ضد تورمی بانک مرکزی کشورها قیمت مسکن نیز به رشد خود ادامه داده است. بنظر میرسد افزایش شتابان قیمت مسکن با افزایش تقاضای کل توأم باشد که نقطه برگشت در سیکل تجاری قریبالوقوع است. ضریب همبستگی ارتباط علّت و معلولی را نشان نمی‌دهد و در این زمینه تحقیقات روشن مورد نیاز خواهد بود.
با توجه به دشواریهای تشخیص حباب قیمت مسکن، تعجبآور نیست که بانک مرکزی با اهداف تجاری و بنگاه اقتصادی نسبت به قیمت مسکن و دارایی‌ها عکسالعمل نشان نمی‌دهد که به نظر میرسد از شاکله عوامل بنیادی اقتصادی ریشه میگیرد. برخی بحث می‌کنند که بانک مرکزی نسبت به حباب قیمت دارایی‌ها و مسکن عکسالعمل نشان میدهد و بیشتر هدف برقراری ثبات در بازارهای مالی را دنبال می‌کند. سایر دانشمندان اعتقاد دارند بانک مرکزی نباید با هدف اثرگذاری بر تورم و یا محصول سیاست پولی اعمال کند و ثبات بازار مالی هدف اصلی کنترل قیمت مسکن را تشکیل میدهد.
در موارد معدودی کاهش قابل توجه قیمت اسمی دارایی‌ها با افزایش اعتبارات و ضعیفشدن توازن مالی بانک مرکزی همراه بوده است. بههرحال وام رهنی دارای ریسک کمی است و حتی در صورت وجود مشکلات وسیع مالی در بخشهای مختلف، احتمال وقوع آن در زمینه وام مسکن اندک است. اثر افزایش ریسک نرخ بهره و قیمت مسکن از سوی خانوارها و شرکتهای سازنده در رفتار عدم بازپرداخت اقساط در شرایط رکود اقتصادی تجلی مییابد (آهیرن، آمر، دویل، کول، مارتین، ۲۰۰۵).[۴۱]
۲-۱۳- اعتبارات و قیمت مسکن
ارتباط قیمت مسکن و وام به دو طریق برقرار می‌شود که نشان میدهد قیمتهای مسکن بالا و وامها بیشتر ممکن است یکدیگر را تقویت کنند: یعنی قیمت مسکن رو به افزایش، ظرفیت استقراض خانوار را بالا برده و در عین حال عرضه اعتبارات به افزایش بعدی در قیمت مسکن منجر می‌شود. ارتباط بین بخش مسکن و اقتصاد کلان از دهه ۱۹۸۰ به بعد با بروز بحرانهای بزرگ اقتصادی که عموماً سرآغاز آن بخش مسکن بود، مورد توجه خاص تحلیلگران اقتصادی قرار گرفت. از ۱۹۸۰ مقررات مالی کمرنگ و بهتدریج و درعمل محو شد[۴۲]. مقرراتزدایی مالی علت اصلی بحران بود.[۴۳] آزادسازی و مقرراتزداییهای مالی دهههای ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ به نوآوریهای مالی جالب توجهی در بخش مسکن منجر شد. شرایط اعطای وام در بخش مسکن از اواخر دهه ۱۹۹۰ در آمریکا بسیار آسان شد. یکی از ابزارها و شرایط نوین مالی که از محرکهای اصلی بحران بود وامهای ساب پرایم[۴۴] است. این وام در اختیار متقاضیانی قرار میگرفت که شرایط مالی آنها مساعد نبود و معمولاً بانکها به این افراد وام خرید مسکن پرداخت نمیکردند. اما پس از مقررا ت زدایی وام به گروه های فقیر آغاز شد. نرخ بهره این نوع وام ۲ تا ۴ درصد بالاتر از نرخ بهره وام برای افراد توانمند بود. این وام به وامهای نینجا[۴۵] معروف شد، یعنی وام برای کسانی که نه درآمدی دارند، نه شغل و نه دارایی[۴۶]. افراد متقاضی این وام به افزایش قیمت مسکن و فروش آن در سالهای آتی امیدوار بودند، این افراد به زحمت اقساط بانک را میپرداختند، اما به دلیل رونق بخش مسکن امیدوار بودند هرگاه در پرداخت وام عاجز بمانند میتوانند با فروش آن به پول خود دست یابند و سودی هم کسب کنند. بانکها نیز به دلیل گرفتن بهره بالا و رونق بخش مسکن خوشحال و به آینده امیدوار بودند و دولت نیز از این که افراد بیخانمان در آمریکا در حال صاحبخانه شدن هستند به خود میبالیدند و این پدیده را از امتیازات مثبت کارنامهی خود میپنداشتند.
سهم این وامها در بخش مسکن از ۹ درصد در سال ۲۰۰۰ به ۲۵ درصد در سال ۲۰۰۵ افزایش یافت. وامهای با نرخ بهرهی انعطاف پذیر[۴۷] وام جذاب دیگری بود که در سالهای ۲۰۰۴ به بعد مورد استقبال قرار گرفت. نرخ بهرهی این وام در ابتدا اندک و در سالهای بعد افزایش مییافت. این وام نیز برای گروه کمدرآمد جذاب بود. در دوره ۲۰۰۴-۲۰۰۶ سهم این نوع وام در وامهای اعطا شده به ۳۵ درصد رسید. وامهای آسان به این دو نوع محدود نمی شود و به طورکلی شرایط اخذ وام برای اشخاص و شرکتها بسیار آسان شد. به همین دلیل، همانطورکه گفته شد نسبت مجموع وامهای بانکی به تولید ناخالص داخلی در طول دوره ۱۹۸۰ تا ۲۰۰۵ به دو برابر افزایش یافت.
آنچه بانکها را در اعطای وام گشادهدست میساخت علاوه بر عطش کسب سود، امکان انتقال ریسک وام به بیرون از بانک بود. بانکها وامهای خود را به سایر مؤسسات مالی میفروختند. بدین ترتیب بانکها بخشی از مطالبات خود را نقد یا به سایر نهادهای مالی انتقال میدادند. برای انتقال مطالبات بانک ابتدا مؤسسات رتبه بندی ریسک مطالبات بانکها و وامهای اعطایی را درجهبندی و ارزیابی میکردند. پس از ارزیابی و رتبه بندی مطالبات بانکها، وامها تبدیل به اوراق بهادار میشد و در بازار سهام مورد معامله قرار میگرفت. درجهبندی و ارزیابی این مؤسسات که نقش مهمی در استقبال از این اوراق بهادار داشت در عمل غیرواقعبینانه بود. زیرا در شرایط رونق بخش مسکن احتمال عدمبازپرداخت اقساط بسیار اندک است و خطر این نوع وامها بسیار کم برآورد میشد و از سوی دیگر این ابزارهای نوین مالی به تازگی وارد بازار شده بودند و تجربه کاملی از آنها هنوز به دست نیامده بود، از همین رو قضاوت در مورد آنها آسان نبود. مؤسسات رتبه بندی به این علل یا به دلیل سودهای هنگفتی که به دست میآوردند در تأیید و رتبه بندی مطالبات بانکها و اوراق بهادار خیلی خوش بینانه قضاوت کردند.
نوآوریها و ابزارهای نوین مالی تقاضا برای بخش مسکن و در نهایت قیمت مسکن را افزایش داد. شاخص قیمت مسکن در آمریکا از سال ۱۹۵۳ تا ۱۹۹۵ هر چند در برخی از سالها افزایش یا کاهش یافته بود اما در طول این دوره) ۱۹۹۵-۱۹۵۳ (ثابت مانده بود.[۴۸] ورود ابزارهای نوین مالی خرید مسکن را تسهیل کرد. با افزایش تقاضا، قیمت مسکن از سال ۲۰۰۲ تا چهار ماههی پایانی ۲۰۰۶ به میزان ۶/۳۱ درصد افزایش یافت. افزایش قیمت بیش از ۳۰ درصد زمانی که عرضهی مسکن به خوبی افزایش یافته بود نشانگر رشد شدید تقاضاست. این تقاضای فزآینده یا برای فروش مجدد و کسب سود بود یا برای تأمین سرپناه. به هرحال، قیمت مسکن در آمریکا افزایش یافت افزایشی که از جنگ جهانی به این سو بیسابقه بود.
افزایش قیمتها در سال ۲۰۰۶ متوقف و از اواسط آن سال کاهش قیمت مسکن شروع شد. علت توقف و سپس کاهش قیمت مسکن عدم بازپرداخت وامهای اخذ شده از با نکها و مصادرهی مسکن و فروش آنها در بازار از سوی بانکها بود. مشکل از وامگیرندگان وامهای نینجا یا همان وامهای ساب پرایم شروع شد، گروه های آسیبپذیر در پرداخت اقساط خود با مشکل روبرو شدند. ابتدا برای بازپرداخت اقساط خود مجبور به اخذ وام مجدد شدند اما بانکها میدانستند که با توجه به وضعیت اقتصادی، این افراد قادر به بازپرداخت اقساط خود نیستند و وامهای آنها سوخت می شود. از همین رو، از پرداخت وام مجدد خودداری کردند و به جای آن سلب مالکیت از وام گیرندگان شروع شد. دو میلیون و هشتصد هزار وامگیرنده در آمریکا اعلام ناتوانی در بازپرداخت وام کردند. تقاضا برای مسکن به شدت افت کرد و قیمت مسکن در ابتدای سال ۲۰۰۸ به میزان ۳۰ درصد نسبت به زمان مشابه در سال ۲۰۰۷ کاهش یافت. در چهار ماههی اول سال ۲۰۰۸ قیمت مسکن در سراسر آمریکا ۲۰ درصد و در برخی از شهرهای بزرگ به میزان ۳۰ درصد سقوط کرد.
در اثر کاهش قیمت مسکن، ارزش دفتری دارایی های بانک در سراسر جهان هزار میلیارد دلار کاهش یافت. عدم بازپرداخت وامها زیان سنگینی بر بانکها تحمیل کرد. بانکها که نمیتوانستند اقساط ماهانه را وصول کنند منابع لازم بر ای پاسخ گویی به پساندازکنندگان خود را نداشتند. ناتوانی بانکها اعتماد پساندازکنندگان را سلب کرد. همین سلب اعتماد برای ورشکستگی با نکها در آمریکا و هر کشور دیگری کفایت می کند. بانکها که دیگر پاسخگوی مطالبات پساندازکنندگان خود نبودند به طریق اولی نمیتوانستند به واحدهای تولیدی و خدماتی وام دهند. عدم ارائه تسهیلات به شرکتها موجب کمبود سرمایه در گردش شد و موجی از رکود و بحران را در اقتصادی جهانی به دنبال آورد (میدری، ۱۳۸۸).
این بحران رفته رفته به دیگر نقاط دنیا تسری یافته است .خاورمیانه هم از این سونامی مسکن در امان نمانده است .کشورهای واقع در این منطقه به خصوص کشورهای حاشیه خلیج فارس نیز از جمله کشورهایی بودند که بحران اقتصادی امریکا روی بازار سهام و مسکن آنها به شدت تاثیر گذاشته است .قیمت مسکن در کشورهای حاشیه خلیج فارس به شدت سیر نزولی یافته و بخش مسکن آنها را با رکود مواجه ساخته است.
۲-۱۴- مطالعات تجربی
در این قسمت به برخی از مطالعات داخلی و خارجی انجام شده در ارتباط با موضوع پایان‌نامه می‌پردازیم.
۲-۱۴-۱- نقدینگی و قیمت دارائی- چگونه ارتباط این دو قوی است؟
درگر و والترز[۴۹] (۲۰۰۹) در این مطالعه بررسی می کنند که آیا افزایش نقدینگی در سالهای اخیر باعث شکل گیری حباب قیمت در بازار دارائی شده است؟ همچنین تأثیر شوکهای نقدینگی را بر قیمت مسکن و سهام با روش VAR در امریکا و اتحادیه اروپا از طریق داده های فصلی دوره ۲۰۰۷-۱۹۸۵ ارزیابی می کند. مدل مورد استقاده در این مقاله عبارت است از:
Passet = f { rr, m, gdp }
(۲-۱۵)
که در آن:
Passet: قیمت دارائیها که شامل قیمت مسکن و سهام است. rr: نرخ بهره واقعی بلندمدت. m: عرضه پول واقعی که در امریکا m2 و در اروپا m3 میباشد. gdp: تولید ناخالص داخلی به قیمتهای اسمی.
طول وقفهها بر اساس معیار شوارتز در امریکا دو و در اروپا یک انتخاب می شود. نتایج نشان میدهد که شوک مثبت درآمدی، نقدینگی را در کوتاهمدت و بلندمدت در اروپا افزایش میدهد، در امریکا این اثر مثبت فقط در بلندمدت است. همچنین این شوک درآمدی مثبت در امریکا و اروپا منجر به افزایش نرخ بهره بلندمدت و قیمت دارائیها به علت فشار تورمی می شود. در امریکا بعد از یک شوک مثبت قیمت، عرضه پول کاهش مییابد.
شوکهای نقدینگی منجر به افزایش قیمت مسکن میشوند. در حالیکه این اثر بر قیمت سهام ضعیف است. بنابراین افزایش نقدینگی منجر به شکل گیری حباب قیمت در بازار دارائیها خصوصا مسکن شده است و از این رو شمول قیمت دارائیها در قاعده سیاست پولی می تواند اثرات منفی را بر اقتصاد در آینده محدود کند.
۲-۱۴-۲- مازاد نقدینگی جهانی و قیمت مسکن
بلک و ارس[۵۰] (۲۰۰۷) مقاله ای با عنوان “مازاد نقدینگی جهانی و قیمت مسکن”، مدل VAR برای کشورهای OECD ارائه دادهاند. این مقاله به بررسی رابطه بین مازاد نقدینگی و قیمت دارایی در مقیاس جهانی طی دوره ۲۰۰۶-۱۹۸۴ پرداخته و یک مدل GVAR[51] را برای اقتصاد جهانی با بهره گرفتن از داده های فصلی گردآوری شده از کشورهای مهم OECD تخمین میزند. کشورهای مورد مطالعه عبارتند از: ایالات متحده، منطقه یورو، استرالیا، کانادا، ژاپن، انگلستان، کرهجنوبی، سوئیس، سوئد، نروژ و دانمارک. در این مطالعه از متغیرهای GDP واقعی، شاخص تعدیل کننده GDP، نرخ بهره کوتاهمدت، عرضه پول، شاخص قیمت محصول، قیمت نفت و شاخص قیمت مسکن استفاده شده است.
روش VAR استفاده شده به این شرح است که ابتدا مدل پایه برای متغیرهای سنتی اقتصاد کلان (GDP واقعی، شاخص تعدیل کنندهGDP ، نرخ بهره طولانیمدت، عرضه پول) تخمین زده شده است. سپس وقتی که پویاییهای مدل در سطح جهانی دریافت شد، متغیرهای قیمت دارائی مانند قیمت مسکن اضافه می شود.
واکنش قیمتها به شوک نقدینگی تنها برای تعداد کمی از دورهها کم اهمیت است، اما اهمیت (و سطح اثر) آن در طول زمان افزایش مییابد. این نتیجه با این فرضیه که تأثیر پول بر تورم یک موضوع بلندمدت است، همخوانی دارد. واکنشهای پولی نشان می دهند با کاهش نرخ بهره، نقدینگی کاهش یافته و تغییر محصول واکنش مثبت پول را در پی دارد. علیرغم رابطه بلندمدت بین پول و قیمت، در کوتاهمدت به نظر میرسد نوسانات سیکل تجاری نقش مهمی در نوسانات سطح قیمت بازی می کند. در مورد شوک نرخ بهره، واکنش سطح قیمت “پازل قیمت”[۵۲] را نتیجه میدهد که اغلب در تحلیلهای VAR رخ میدهد. پازل قیمت گاهی اوقات به علّت فقدان یک متغیر است که انتظارات تورمی را در پی دارد. سیاستگذاران پولی فرض می کنند که با افزایش انتظارات تورمی نرخهای بهره افزایش مییابد. وقتی سیاست آنها نتواند افزایش تورم را متوقف کند، سیستم ممکن است افزایش نرخ بهره را به عنوان یک محرک افزایش در سطح قیمت شناسایی کند. فاورو (۲۰۰۰)[۵۳] استفاده از یک شاخص قیمت محصول را پیشنهاد می کند که می تواند این مشکل را حل کند.
مرحله بعدی در تحلیل VAR وارد کردن متغیر قیمت دارائی به مدل است. ابتدا شاخص قیمت محصول و بعد قیمت نفت را به مدل اضافه شده اند، اما آنها پازل قیمت را حل نکردند و اثرات معنیداری روی سطح قیمت نشان ندادند. سپس شاخص قیمت مسکن به عنوان نماینده قیمت دارایی به مدل اضافه شده است. با اضافه شدن قیمت مسکن، پازل قیمت از بین میرود. قیمت مسکن و انتظارات تورمی ممکن است با هم همبسته باشند، از این رو اغلب فرض می شود فقدان متغیر انتظارات تورمی دلیلی برای وجود پازل قیمت است. واکنش شاخص قیمت مسکن به نرخ بهره و نقدینگی در تمام طول یک دوره بلندمدت معنیدار است. شوک قیمت مسکن سبب افزایش نقدینگی و نرخ بهره می شود. در تمام دوره مورد نظر، متغیرهای پولی (حجم پول و نرخ بهره) تقریبا برای نیمی از تغییرپذیریها در بخش مسکن جوابگو هستند. نتایج تحلیلها تأیید می کنند که نقدینگی و نرخ بهره تعیینکنندگان مهم قیمت در بخش املاک و مستغلات هستند. قیمتهای مسکن عاملی برای پیش بینی درصد بالایی از سطح قیمت هستند (حدودا بیش از ۴۰% ).
این مطالعه انتقال شوکهای پولی را با تمرکز خاص بر اثرات نقدینگی جهانی روی قیمت مصرف کننده و قیمت سایر دارایی ها بررسی می کند. واکنشهای شوک نشان میدهد که یک شوک مثبت نقدینگی به افزایش پایدار در تعدیل کننده GDP و شاخص قیمت مسکن منجر می شود. نتایج حاکی از آن است که مازاد نقدینگی عاملی مؤثر در افزایش قیمت مسکن و به طور کلی فشار تورمی در سطح جهانی بوده است و این نتیجه دو مفهوم دارد: اول اینکه ممکن است اثرات سیاست پولی از بخش مسکن به قیمتهای مصرف کننده سرازیر شود. دوم، وقتی قیمت مسکن به سطح بیثبات میرسد و یک حباب بالقوه ایجاد می شود به معنی احتمال خطر برای ثبات قیمت و در نتیجه کل اقتصاد است.
تحلیلهای VAR نشان میدهد که قیمت مسکن شاخص مناسبی برای اندازه گیری فشار تورمی است. بهعلاوه رشد پولی شدید می تواند شاخص مناسبی برای تشخیص حباب در بخش مستغلات باشد.
دو راه بالقوه برای کاهش مازاد نقدینگی در این مطالعه پیشنهاد شده است. اول اینکه سیاست پولی انقباضی اجرا شود، این استراتژی مشکل جاری را به سرعت حل نمیکند، اما ریسکهای بلندمدت را کاهش میدهد. بعلاوه ایجاد رشد اقتصادی قوی که اثرات منفی حباب را تعدیل می کند، به ویژه حبابهایی که پتانسیل فروپاشی دارند.
۲-۱۴-۳- نقدینگی جهانی و قیمت دارایی در یک مدل[۵۴] CVAR
گیس و توکسن[۵۵] (۲۰۰۷) در این مطالعه اثر نقدینگی جهانی را به عنوان نتیجه سیاست پولی بیقاعده بر قیمت دارائی و افزایش تورم با بهره گرفتن از داده های فصلی طی دوره (۲۰۰۶-۱۹۸۲) برای شش کشور فرانسه، آلمان ، ژاپن، ایتالیا، انگلستان و ایالات متحده بررسی می کنند. برای شناسایی روابط بلندمدت و پویاییهای کوتاهمدت از مدل CVAR استفاده شده است. تحلیلها در دو مرحله انجام شده: ابتدا مدل جهانی تخمین زده شده، سپس مدلهای ملی که شامل هر دو متغیرهای داخلی و خارجی است، برآورد میگردد. داده های ملی با بهره گرفتن از نرخ ارز واقعی به دلار آمریکا تبدیل شده اند. در مدل CVARعمومی از بردار داده های زیر استفاده شده است:
(۲-۱۶)
XtGlobal =( mr , yr ,, Is , Il , h , s , oil )
(۲-۱۶)
که در آن:
mr: حجم پول واقعی، yr: GDP واقعی، : نرخ تورم، Is: نرخ بهره کوتاهمدت، Il : نرخ بهره بلندمدت، h: شاخص قیمت مسکن، s: شاخص قیمت دارایی[۵۶]، oil: قیمت نفت است.
مدلهای [۵۷]CVAR ملی خصوصیات مشابهی با ( ۲-۱۷) دارد، اما شامل متغیرهای خارجی است:
(۲-۱۷)
XtGlobal =( mr , yr ,, Is , Il , ppp , z*)t
z* بردار متغیرهای خارجی است و ppp = e – p + p* نرخ ارز واقعی ساخته شده است، به طوری که مشخصات مشابهی با z* دارد. (۲-۱۷) به طور ساده مدل استاندارد بازار پول داخلی است که با متغیرهای خارجی تقویت می شود.
این مقاله تأیید می کند که سیاست پولی در سالهای ابتدایی هزاره جدید، به طور غیرعادی رها شده و وفور نقدینگی جهانی وجود داشته است. اگرچه مازاد نقدینگی در چند سال اخیر کاهش یافته است اما اثرات آن ممکن است برای مدتی ادامه پیدا کند. نتایج تخمین نشان می دهند که شوک نقدینگی منجر به افزایش قیمت مسکن شده و تورم و نرخ بهره به طور مثبت تعدیل شدند، در حالی که اثر نقدینگی روی قیمت سهام خیلی ناچیز است و مازاد نقدینگی جهانی احتمالاً با وقفه های طولانیتری به فشار تورمی منجر می شود.
۲-۱۴-۴- کشش قیمتی بلندمدت عرضه ساختمانهای جدید در ایالات متحده و انگلستان
مالپزی و مکلنان[۵۸] (۲۰۰۱) کشش قیمتی عرضه ساختمانها جدید را برای ایالات متحده و انگلستان طی دوره (۱۹۹۵-۱۸۵۰) و با روش OLS بررسی کردند. طبق این مطالعه اگر عرضه باکشش باشد، درصورت تغییر تقاضا قیمت تغییر چندانی نخواهد کرد. اما اگر اگر عرضه بیکشش باشد، در صورت تغییر تقاضا قیمت تغییر خواهد کرد. این مدل براساس مطالعه مالپزی و مایو[۵۹] و که با الهام از مطالعه فولاین و موت[۶۰] صورت پذیرفت، ارائه شده است.
(۲-۱۸)
که در آن: : لگاریتم مسکن تقاضا شده، : لگاریتم مسکن عرضه شده، : قیمت نسبی هر واحد مسکن، Y: لگاریتم درآمد و D: لگاریتم جمعیت است.
فرم در حال بارگذاری ...
