لذا ارکان توافق در قرارداد پیش فروش آپارتمان عبارت است از ایجاب به فروش و قبول آن .
در رابطه با تحلیل این دو اراده باید گفت به هنگام تنظیم قرارداد، طرفین در رابطه با شرایط آن و حدود تعهدات به مذاکره می‌پردازند، پس از تراضی درباره آن امور قصدشان را در انشاء قرارداد بیان می‌نمایند، گرچه گفت و شنود طرفین گاهی پیچیده و معضل است که تجزیه آن به ظاهر امکان‌پذیر نیست، ولی سرانجام هر کدام باید مذاکرات و پیشنهادهای متقابل را خلاصه کند و از ترکیب آن، مقدمات اعلام قصد نهایی خود را فراهم سازد و بر این اساس قبول خود را اعلام نماید .
ماده ۱۹۴ ق.م می‌گوید : « الفاظ و شارات و اعمال دیگر که متعاملین به وسیله آن انشاء می‌نمایند باید موافق باشد به نحوی که احد طرفین همان عقدی را قبول کند که طرف دیگر قصد انشاء آن را داشته است و الا معامله باطل خواهد بود. »
باید توجه کرد که اکثراً اتفاق می‌افتد که طرفین قرارداد در حین ایجاب و قبول بر همه آثار و عواقب آن توجه کرده و با عنایت به همه آن آثار قرارداد را تنظیم نکرده باشند .
بسیاری از این آثار را عرف و عادت و یا قانون بیان می‌کند بنابرین لازم نیست که در تراضی همه جوانب کار در نظر متعاملین عیان باشد بلکه کافی است عناصر اختصاصی و عمومی قرارداد در تراضی آنان موجود باشد .
- ایجاب
اراده باطنی، در صورتی از نظر حقوقی مؤثر است که به وسیله ای اعلام شود و وجود خارجی پیدا کند ( ماده ۱۹۱ ق.م. ). ایجاب آن‌گونه که بسیاری از حقوق دانان بیان نموده‌اند عبارت است از اعلام اراده کسی که طرف قرارداد را بر مبنای معینی به انجام معامله دعوت می‌کند به گونه‌ای که اگر پیشنهاد مورد قبول طرف قرار گیرد او به مفاد آن پایبند شود و این ایجاب می‌تواند ناظر به شخص معین باشد یا نسبت به عموم مردم بیان گردد .
لکن چنانچه این پیشنهادها صرف دعوت به معامله و گفتگو درباره آن باشد، تعهدی برای پیشنهاد کننده ایجاب نخواهد کرد زیرا آنچه چنین شخصی بیان می‌کند یک ایجاب با وجود شرایط اساسی آن نیست .
لذا ایجاب یا پیشنهاد انجام معامله بایستی :
اولاً : کامل باشد یعنی حاوی تمام عناصر اصلی قرارداد باشد .
ثانیاًً : اینکه ایجاب باید مشخص باشد یعنی، نوع عقد و موضوع قرارداد در آن مبهم نماند یا محل تردید بین دو چیز نباشد .
ثالثاً : اینکه ایجاب باید قاطع باشد، یعنی اعلام اراده به منظور انعقاد قرارداد و ایجاد تعهد بر اجرای مفاد آن باشد، به گونه ای که با قبول آن از طرف دیگر، پیمان معهود بسته شود و دیگر اختیاری برای گوینده ایجاب باقی نماند .
بنابرین پس از پیوستن قبول به چنین ایجابی قرارداد منعقد می‌شود و طرفین ملزم و پایبند به مفاد قرارداد و تعهدات خویش می‌شوند .
در قراردادهای پیش فروش آپارتمان نیز معمول آن است که فروشندگان و سازندگان واحدهای ساختمانی، پس از انجام مقدمات مربوط به ساخت و ساز و اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح و نیز بعد از تهیه نقشه‌های ساختمانی با نظر مهندسین ناظر و مشاور، و همچنین پس از ارزیابی سود و زیان پروژه، به منظور تأمین بخشی از سرمایه ساخت واحدها، اقدام به پیش فروش واحدها می‌نمایند .
بدین منظور اقدام به آگهی راجع به پیش فروش واحدهای مسکونی و اداری و … در روزنامه‌های کثیرالانتشار نموده و در آگهی مذبور، شرایط انعقاد قرارداد، قیمت آپارتمان ها، مشخصات و اوصاف و نقشه و محل جغرافیایی پروژه را ذکر می‌کنند و بدین شکل از متقاضیان دعوت می‌نمایند تا در محل دفتر فروش حاضر شده و پس از ملاحظه قراردادهای پیش فروش و شرایط مورد معامله و آگاهی و اطلاع لازم نسبت به پروژه، مبادرت به انعقاد قرارداد نمایند.
حال سؤالی که در اینجا مطرح می‌شود آن است که آیا آگهی راجع به پیش فروش توسط فروشندگان در روزنامه‌های کثیرالانتشار شرایط یک ایجاب کامل را دارد ؟ در اینجا بایستی بگوئیم که آگهی منتشره توسط سازندگان و فروشندگان ، نمی‌تواند شرایط یک ایجاب کامل را دارا باشد چرا که اولاً این‌گونه آگهی‌ها به عموم مردم اعلان می‌گردد و هر کسی که مایل باشد می‌تواند به دفتر فروش واحدهای آپارتمانی مراجعه و مبادرت به انعقاد قرارداد کند و لذا فروشنده تعهدی در برابر افراد ندارد و دیگر اینکه در آگهی‌های پیش فروش معمولاً، اوصاف مورد معامله و قیمت آن و محل اجرای پروژه و مدت اجرای آن قید می‌شود و از شرایط جزئی معامله سخن به میان نمی‌آید .
و لذا اعلان آگهی‌ها توسط شرکت‌ها و فروشندگان، دعوت به معامله محسوب می‌شود نه ایجاب کامل .
بنابرین این‌گونه آگهی‌ها برای فروشندگان هیچ گونه تعهدی به بار نمی‌آورد و متقاضیان بایستی به آدرس دفتر فروش مراجعه نمایند و پس از کسب اطلاعات کامل راجع به پروژه و تعهدات، اقدام به انعقاد قرارداد نمایند .
در اغلب آگهی‌های راجع به پیش فروش، مدتی برای ثبت نام متقاضیان قید می‌شود و این مدت بعضاً قابل تمدید می‌باشد. لذا خریداران بایستی در همان مدت و مهلت اعلام شده، اقدام به ثبت نام و انعقاد قرارداد نمایند .
۲- قبول
برای انعقاد قرارداد باید دو اراده در باب ایجاد یک ماهیت حقوقی باهم توافق نمایند . یکی از طرفین که پیشنهاد آن مقدم است و دیگری را بر انجام معامله می‌خواند این دعوت هنگامی که با رضایت و موافقت دیگری مواجه شد قرارداد به وجود می‌آید. دعوت نخستین را ایجاب و موافقت دومی را قبول گویند .
بنابرین قبول به معنی رضای بدون قید و شرط به مفاد ایجاب است . قبول باید مطلق و بدون قید و شرط باشد، زیرا اگر طرف خطاب ایجاب را چنانچه که هست نپذیرد و قید و شرط دیگری بر آن بیفزاید، در واقع ایجاب جدیدی را عنوان نموده و این بیان اراده قبول محسوب نمی‌گردد .
در قبول مانند ایجاب قصد باید اعلام شود و اراده حقیقی بر فرض وجود کافی برای تحقق قرارداد نمی‌باشد این است که گفته‌اند سکوت نمی‌تواند دلیل یا کاشف از قصد باشد .
در ماده ۱۹۱ ق.م. قصد انشاء را وقتی موجب تحقق عقد یا قرارداد می‌داند که مقرون به چیزی باشد که دلالت بر قصد نماید. در رابطه با تقدم ایجاب بر قبول گفته شده از عبارت « تعهد بر امری نماید و مورد قبول آن ها باشد» مذکور در ماده ۱۸۳ ق.م. معلوم می‌شود که ایجاب باید مقدم باشد زیرا در قراردادها یکی از متعاملین به امری تعهد می‌کند و دیگری آن را قبول می‌کند .
در قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز، متقاضی آپارتمان یا خریدار، پس از اطلاع از آگهی پیش فروش، با تهیه مقدمات لازم، به دفتر فروش مراجعه می‌کند و با امضای قرارداد پیش فروش، قصد انشای خود را اعلام نموده و بدین‌وسیله با قبول وی عقد منعقد می‌شود .
فرم در حال بارگذاری ...
